
Именно период, когда стоимость недвижимости наиболее низкая, идеально подходит для восполнения дефицита государственных инвестиций в жилой фонд…
Объемы жилищного кредитования за последние 10 лет существенно увеличились. В результате, квартиры стали более доступными. Основная причина – повышение дохода простых граждан и снижение стоимости жилых объектов. На ситуацию повлияло и то, что условия ипотечного кредитования стали более привлекательными.
Но численность сделок, совершаемых на вторичном и первичном рынках недвижимости, стремительно не увеличивалось. Так, ранее квартиры могли себе позволить на 7,3% больше (около 4 100 000 граждан), чем годом ранее. Но численность сделок осталась практически такой же как и до этого. Позже еще 5,2% (2 900 000 людей) получили возможность обзавестись жильем. При этом за год было совершено на 300 000 сделок больше.
Предыдущий экономический спад зафиксирован десять лет назад. Но спрос начал постепенно восстанавливаться лишь недавно. Так, ранее проведено около 3 400 000 сделок, а недавно – 3 500 000. Люди стали чаще обращать внимание на жилье, которое только строится. Произошло это из-за внедрения программы льготного кредитования. Ею можно воспользоваться, покупая «первичку». Постепенно снизились и ипотечные ставки: было 13,5%, стало около 10%.
На спрос влияют не только финансовые возможности, стоимость жилья и условия ипотечного кредитования. Многое зависит и от ожиданий людей. Немало потребителей отказываются от приобретения объектов недвижимости, поскольку у них нет уверенности, что их доходы сохранятся на прежнем уровне или приумножатся.
Приобретая жилье площадью 54 «квадрата» за 3 800 000 рублей, человеку ежемесячно необходимо было платить около 27 тысяч рублей (ставка 10% годовых, кредит в размере 2 600 000 рублей предоставлялся на 17 лет). Чтобы получить одобрение от фин. учреждения, семья, например, из трех человек, должна получать доход в 80 тысяч рублей каждый месяц. Но для нормальной жизни требуется значительно больше средств. Ведь после внесения ежемесячного платежа в семье остается всего 53 тысячи рублей. Для трех – это мало.
Воспользовавшись льготной программой кредитования, можно получить определенную сумму под 6,5%. В результате, платеж, который следует вносить раз в месяц, уменьшается до 22 тысяч рублей. Но здесь очень важно все рассчитать. Так, необходимо подготовить первоначальный взнос (около 1 200 000 рублей). Помимо этого, нужно иметь доход в месяц приблизительно сто тысяч рублей.
Чем отличается этот экономический кризис от того, который происходил раньше? Так, в этот раз эксперты прогнозируют более активный рост безработицы. Ранее без работы было приблизительно 5,5% активного и работоспособного населения. В тот раз люди сталкивались с другими проблемами: доходы постепенно снижались, цены росли, фиксировалась и довольно высокая инфляция. В нынешнее время есть вероятность, что многие организации и компании на время приостановят свою деятельность или вовсе обанкротятся.
Повлияет ли каким-то образом уменьшения объема сделок на вторичном и первичном рынках недвижимости на стоимость объекта? Ранее номинальная стоимость жилья практически не менялась. Оба эти кризиса эксперты относили к финансовым. Именно поэтому в некоторые периоды в течение этих двух лет фиксировался спекулятивный спрос. Обусловлено это тем, что рынок недвижимости и финансовый сектор в РФ всегда взаимосвязаны. Девелоперы начали активно возводить многоэтажные дома с небольшими жилыми объектами (площадь менее 25 кв. м.), лишь бы стоимость «квадрата» сильно не снижалась.
Кризис кардинально отличается. В этом случае происходит постепенное сжатие экономики, процесс полностью контролируется. Помимо этого, уровень инфляции относительно небольшой. Национальная валюта – стабильная. В такой ситуации вероятность снижение стоимости жилых объектов на 20-30% более высокая.
Некоторые считают, что это большой плюс. Ведь большинство граждан смогут приобрести квартиры по приемлемой цене. Но здесь важно учитывать множество других, не менее значимых аспектов. В большинстве случаев такое резкое снижение цен на квартиры сопровождается ухудшением благосостояния людей, которые инвестировали свои накопления в жилье. Ведь они покупали его по более высокой стоимости.
Невыгодно это и для банковского сектора. Так, финансовые учреждения предоставляют ипотечные кредиты под залог объектов недвижимости. Если жилье подешевеет, то и стоимость залога существенно уменьшится. С аналогичной проблемой в 2008-2009 гг. столкнулись американцы. Им пришлось потратить немало сил, чтобы изменить ситуацию.
Менее активными становятся и застройщики. Ведь продавать «первичку», получая при этом относительно небольшую прибыль, им невыгодно. Из-за этого девелоперы, скорее всего, перестанут столь активно вводить на рынок новые «многоэтажки».
Как изменится ситуация в дальнейшем? Скорее всего, объемы строительства многоэтажных домов-кондоминиумов на начальном этапе будут относительно небольшими (на уровне 2000-ых годов) – около 30 000 000 кв. м. в год (до кризиса – не менее 50 000 000 «квадратов» в год).
Но именно в период относительно невысоких цен государство получит возможность восполнить имеющийся дефицит госинвестиций в жилфонд. К сожалению, в российской жилищной сфере этот институт за последние годы был полностью утрачен.
На данный момент у государства довольно большие обязательства перед очередниками и другими категориями граждан. Общий объем гос. обязательств составляет около девяти триллионов рублей (приблизительно 10% ВВП). Такую информацию предоставил Фонд «Институт экономики города». Именно поэтому после кризиса в жилищное строительство могут вкладываться не только частники, но и государство.
Следует учитывать и то, что сейчас есть проблемы с транспортной доступностью в новых районах городов. В послекризисное время вновь возникнет конкуренция между строительными компаниями. В результате, запустят новые проекты. Помимо этого, появится время на то, чтобы восполнить дефицит инвестиций в инфраструктурные объекты в черте города. К сожалению, в новых районах их очень мало. Но девелоперы практически не занимались их возведением ранее.
Кризис способствует перезагрузке рынка недвижимости. Этот процесс невозможен без перезагрузки рынка труда в крупных городах и небольших населенных пунктах. Компании и предприятия, которые в кризис активно увольняли работников, начнут постепенно восстанавливаться. Для этого им потребуются новые сотрудники. Люди же более активно начнут искать работу не только в своем городе, но и, например, в столице.
Во многом возможность трудоустройства в более крупном городе зависит от того, можно ли там на выгодных условиях арендовать жилье. Кстати, рынок аренды недвижимости сейчас столкнулся с довольно серьезными проблемами. Ведь иногородние работники, которые могут работать удаленно, прекратили сотрудничество с арендаторами, вернулись к себе домой. С такой проблемой столкнулись собственники квартир в крупных городах.
Но проблемы на рынке аренды жилья дают возможность сформировать интересные условия для институциональных инвесторов. Так, они могут выкупать подъезды или же многоэтажные строения полностью, поскольку цены в этот период низкие, а арендаторов практически нет.
Кризис можно оценивать с различных сторон. Одни считают, что в такие периоды существенно возрастают потери, другие отмечают появление новых возможностей.
Жилищная сфера Российской Федерации выделяется архаичным институциональным устройством: ассортимент жилищных форматов относительно небольшой, практически все градостроительные, а также архитектурные проекты однотипны, новые технологии внедряются очень медленно. Именно в периоды экономического спада, мне кажется, гораздо проще преодолеть все проблемы, достичь определенного результата.